Immobilienrecht

 

Das Immobilienrecht umfasst alle rechtlichen Aspekte vom Bau oder Kauf einer Immobilie bis hin zum Verkauf oder etwa der Vermittlung. Daher ist das Immobilienrecht eng mit dem Familienrecht und Erbrecht verbunden. Als Fachanwalt für Familienrecht und Bau- und Architektenrecht ist das Immobilienrecht ein elementarer Bestandteil meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt.


Dabei ist insbesondere das Wohnungseigentumsrecht Gegenstand einer an Details reichen Rechtsprechung. Starken Einfluss auf das Wohnungseigentumsrecht haben die lokalen Gerichte, wie im Raum Kiel erstinstanzlich zuständige Amtsgerichts Kiel. Als Rechtsanwalt ist es besonders wichtig, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten. Viele Eigentümer haben sich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung stark verschuldet und haben nicht die Möglichkeit, bei unvorhergesehenen finanziellen Belastungen oder Auseinandersetzungen mit den übrigen Eigentümern einfach auszuziehen.

Meine Leistungen im Wohnungseigentumsrecht:

  • Beratung und Vertretung bei der Gestaltung von Teilungserklärungen,
  • Beratung und Vertretung bei Konflikten mit der Eigentümergemeinschaft bzw. den übrigen Wohnungseigentümern und dem Verwalter (z.B. Instandhaltung, Instandsetzung, ordnungsgemäße Verwaltung, bauliche Veränderungen, Verteilung der Betriebskosten, Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung usw.),
  • Vertretung in Rechtstreitigkeiten durch einen Rechtsanwalt vor den Gerichten in Kiel, aber auch überregional (z.B. wegen Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung, Unterlassung oder Beseitigung baulicher Veränderungen durch einzelne Eigentümer, Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder Instandsetzungsmaßnahmen usw.).

 

Ich berate Sie ggf. in Kooperation mit einem Sachverständigen bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Auch dabei ist z.B. zu beachten, dass zahlreiche auf dem Markt angebotenen Immobilien bei genauer Betrachtung „ihr Geld nicht wert sind“. Bei Altbauten mit konstruktiven Holzbauteilen ist z.B. die Gefahr des Hausschwamms mit für viele Miteigentümer ruinösen Folgen zu beachten. Zahlreiche Sanierungsarbeiten werden nicht fachgerecht und nachhaltig ausgeführt. Auch Neubauten werden oft mit erheblichen Mängeln, die zu einem späteren Zeitpunkt erheblichen Sanierungsbedarf auslösen, fertig gestellt.


Auf den Gebieten Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht berate und vertrete ich Sie nicht nur im Raum Kiel, sondern gerne bundesweit.

 


Aktuelle Rechtsprechung im Immobilienrecht

Für die Kenntnis des Käufers von Grundstücksmängeln maßgeblicher Zeitpunkt:

Bundesgerichtshof: Lässt sich der Käufer beim Abschluss eines Grundstückkaufvertrages durch eine nicht bevollmächtigte Person vertreten, ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Kenntnis eines Mangels der Zeitpunkt der Genehmigungserklärung des Käufers (Urteil vom 06.05.2022 - V ZR 282/20).

Umfang eines eingetragenen Geh- und Fahrrechts:

Oberlandesgericht Zweibrücken: Der Umfang eines in das Grundbuch eingetragenen Geh- und Fahrrechts bestimmt sich mangels genauer Festlegung durch die Vertragsparteien nach den Umständen des Einzelfalls und kann auch nicht uneingeschränkt bestehen. Dies gilt auch für die Zufahrtsbreite, solange das Hinterliegergrundstück durch Kraftfahrzeuge erreichbar ist (Beschluss vom 03.05.2022 - 7 U 150/20).

Notwegerecht bei unzulänglicher Zuwegung:

Bundesgerichtshof: Ein Notwegerecht kommt schon dann in Betracht, wenn einem bebauten Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg deshalb fehlt, weil die in der bestandskräftigen Baugenehmigung vorgesehene Zuwegung schon bei der Bebauung technisch nicht herstellbar war oder jedenfalls nicht mehr hergestellt werden kann. Ob eine Zuwegung zu einem bebauten Grundstück den Anforderungen an eine zur ordnungsgemäßen Grundstücksnutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg genügt, beurteilt sich nach den aktuellen technischen und rechtlichen Voraussetzungen und nicht nach den Gegebenheiten bei Teilung der Baugenehmigung (Urteil vom 13.05.2022 - V ZR 4/21).

Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung:

Bundesgerichtshof: An die formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung dürfen nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Es reicht aus, wenn der Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach den Gesamtkosten enthaltenen Instandhaltungsanteil durch Angabe einer von ihm für angemessen gehaltenen Quote beziffert. Eine weitere Aufschlüsselung ist auch im Hinblick auf das Mieterrecht auf Auskunft und Einsicht in die Belege nicht erforderlich (Urteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 337/21).

Maklercourtage nach Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung:

Landgericht Frankenthal: Fechten Käufer den Grundstückskaufvertrag wegen arglistiger Täuschung erfolgreich an, wird dem Anspruch des Maklers auf Courtage die Rechtsgrundlage entzogen. Die Courtage ist daher zurückzuzahlen (Urteil vom 06.04.2022 – 4 O 208/21).

 

Rechtsprechung Immobilienrecht in Schleswig-Holstein

Zweitwohnungssteuer, Aufenthalt zu Renovierungszwecken:

Verwaltungsgericht Schleswig: Aufenthalte der Eigentümer zu Renovierungszwecken sind zweitwohnungssteuerschädlich, wenn der Vermittlungsvertrag nur einen Eigennutzungsausschluss ohne Ausnahmen für allein Renovierungs- und andere die Vermietung fördernde Zwecke enthält (Beschluss vom 27.06.2022 – 4 B 14/22).

Notwegerecht über ein früher herrenloses Straßengrundstück:

Oberlandesgericht Schleswig: Wer sich ein früher herrenloses Wegegrundstück angeeignet hat, darf die Nutzung des Weges durch die anliegenden Grundstückseigentümer, die über keine direkte Anbindung an einen öffentlichen Weg verfügen, nicht behindern (Urteil vom 30. September 2021 - 11 U 18/21).

Betrieb eines Eltern-Kind-Zentrums in Teileigentumseinheit:

Bundesgerichtshof: Ist in der Teilungserklärung eine Teileigentumseinheit als Laden mit Lager bezeichnet, darf dort eine Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden (Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18).

Keine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, zweifelhafter Ansprüche zu verfolgen:

Landgericht Itzehoe: Eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es nicht, zweifelhafte Ansprüche (im vorliegenden Fall: Nutzungsentschädigung) zu verfolgen (Urteil vom 05.08.2014 - 11 S 45/13).

Hindernis der Vollstreckung bei einem Vollstreckungstitel gegen einen von zwei Miteigentümern:

Landgericht Itzehoe: Aus einem einen Wohnungseigentümer zum Rückbau verpflichtenden vollstreckbaren Titel kann nicht vollstreckt werden, wenn während des Verfahrens eine weitere Person Miteigentümer des Wohnungseigentums des Vollstreckungsschuldners geworden ist und gegen diese Person kein Vollstreckungstitel besteht (Urteil vom 17.12.2014 - 11 T 44/14).