Immobilienrecht

 

Das Immobilienrecht umfasst alle rechtlichen Aspekte vom Bau oder Kauf einer Immobilie bis hin zum Verkauf oder etwa der Vermittlung. Daher ist das Immobilienrecht eng mit dem Familienrecht und Erbrecht verbunden. Als Fachanwalt für Familienrecht und Bau- und Architektenrecht ist das Immobilienrecht ein elementarer Bestandteil meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt.


Dabei ist insbesondere das Wohnungseigentumsrecht Gegenstand einer an Details reichen Rechtsprechung. Starken Einfluss auf das Wohnungseigentumsrecht haben die lokalen Gerichte, wie im Raum Kiel erstinstanzlich zuständige Amtsgerichts Kiel. Als Rechtsanwalt ist es besonders wichtig, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten. Viele Eigentümer haben sich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung stark verschuldet und haben nicht die Möglichkeit, bei unvorhergesehenen finanziellen Belastungen oder Auseinandersetzungen mit den übrigen Eigentümern einfach auszuziehen.

Meine Leistungen im Wohnungseigentumsrecht:

  • Beratung und Vertretung bei der Gestaltung von Teilungserklärungen,
  • Beratung und Vertretung bei Konflikten mit der Eigentümergemeinschaft bzw. den übrigen Wohnungseigentümern und dem Verwalter (z.B. Instandhaltung, Instandsetzung, ordnungsgemäße Verwaltung, bauliche Veränderungen, Verteilung der Betriebskosten, Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung usw.),
  • Vertretung in Rechtstreitigkeiten durch einen Rechtsanwalt vor den Gerichten in Kiel, aber auch überregional (z.B. wegen Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung, Unterlassung oder Beseitigung baulicher Veränderungen durch einzelne Eigentümer, Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder Instandsetzungsmaßnahmen usw.).

 

Ich berate Sie ggf. in Kooperation mit einem Sachverständigen bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Auch dabei ist z.B. zu beachten, dass zahlreiche auf dem Markt angebotenen Immobilien bei genauer Betrachtung „ihr Geld nicht wert sind“. Bei Altbauten mit konstruktiven Holzbauteilen ist z.B. die Gefahr des Hausschwamms mit für viele Miteigentümer ruinösen Folgen zu beachten. Zahlreiche Sanierungsarbeiten werden nicht fachgerecht und nachhaltig ausgeführt. Auch Neubauten werden oft mit erheblichen Mängeln, die zu einem späteren Zeitpunkt erheblichen Sanierungsbedarf auslösen, fertig gestellt.


Auf den Gebieten Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht berate und vertrete ich Sie nicht nur im Raum Kiel, sondern gerne bundesweit.

 


Aktuelle Rechtsprechung im Immobilienrecht

Rechtswidrigkeit von Eingriffen in eine Nachbarwand:

Bundesgerichtshof: Eine Grenzwand zwischen zwei Grundstücken kann nur dann vorliegen, wenn es sich um eine Nachbarwand handelt, in die beidseitig eingebaut werden muss und die ein Bestandteil beider Gebäude ist. Eine über die Grenze hinaus gebaute Wand kann keine Grenzwand sein. Wenn Gebäude jeweils eigene Mauerscheiben besitzen, handelt es sich um keine Nachbarwände. Eine auf das benachbarte Grundstück überbaute Wand bleibt Eigentum des überbauenden Nachbarn. Dieser kann Einwirkungen auf die Wand untersagen (Urteil vom 12. November 2021 - V ZR 25/21).

Keine Eintragung kapitalisierte Zinsen in das Grundbuch:

Bundesgerichtshof: Zinsen, die in einem Vollstreckungstitel als Nebenforderung ausgewiesen sind, dürfen bei Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht kapitalisiert der Hauptforderung hinzugerechnet werden, anderenfalls ist das Grundbuch unrichtig (Beschluss vom 21. Oktober 2021 - V ZB 52/20).

Notwendige Bezeichnung eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch:

Bundesgerichtshof: Einer Grunddienstbarkeit ist in der Grundbucheintragung zuzuschreiben, dass ein unbefangener Dritter dem Grundbuch entnehmen kann, womit das Grundstück im Wesentlichen belastet ist. Eine bloße Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist nicht zulässig (Urteil vom 17.12.2021 - V ZR 44/21).

Voraussetzungen eines Notwegerechts, Bedeutung einer Baulast:

Bundesgerichtshof: Unzulässige Bauten rechtfertigen kein Notwegerecht. Dies bedeutet aber nicht, dass ein genehmigtes Gebäude ein Notwegerecht rechtfertige. Es genügt, dass ein Grundstück als solches an einer öffentliche Straße gelegen ist. Einen Anspruch, sein Fahrzeug auf eigenem Grund und Boden zu parken, gibt es nicht. Dies gilt auch dann, wenn eine entsprechende Baulast eingetragen ist. Bei einer Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Baubeschränkung, die keine privatrechtlichen Nutzungsrechte oder Duldungspflichten vermittelt (Urteil vom 19.11.2021 - V ZR 262/20).

Untergemeinschaft der Eigentümergemeinschaft an einer Tiefgarage:

Bundesgerichtshof: Auch hinsichtlich einer unter einem Wohnhaus gelegenen Tiefgarage kann eine Untergemeinschaft der Stellplatzinhaber gebildet werden. Sofern die Gemeinschaftsordnung eine solche Untergemeinschaft vorsieht, die sich selbst verwaltet und Instandhaltungsrücklagen bildet, müssen nur die Mitglieder Untergemeinschaft für die Sanierungskosten aufkommen (Urteil vom 12. November 2021 - V ZR 204/20).

 

Rechtsprechung Immobilienrecht in Schleswig-Holstein

Notwegerecht über ein früher herrenloses Straßengrundstück:

Oberlandesgericht Schleswig: Wer sich ein früher herrenloses Wegegrundstück angeeignet hat, darf die Nutzung des Weges durch die anliegenden Grundstückseigentümer, die über keine direkte Anbindung an einen öffentlichen Weg verfügen, nicht behindern (Urteil vom 30. September 2021 - 11 U 18/21).

Betrieb eines Eltern-Kind-Zentrums in Teileigentumseinheit:

Bundesgerichtshof: Ist in der Teilungserklärung eine Teileigentumseinheit als Laden mit Lager bezeichnet, darf dort eine Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden (Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18).

Keine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, zweifelhafter Ansprüche zu verfolgen:

Landgericht Itzehoe: Eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es nicht, zweifelhafte Ansprüche (im vorliegenden Fall: Nutzungsentschädigung) zu verfolgen (Urteil vom 05.08.2014 - 11 S 45/13).

Hindernis der Vollstreckung bei einem Vollstreckungstitel gegen einen von zwei Miteigentümern:

Landgericht Itzehoe: Aus einem einen Wohnungseigentümer zum Rückbau verpflichtenden vollstreckbaren Titel kann nicht vollstreckt werden, wenn während des Verfahrens eine weitere Person Miteigentümer des Wohnungseigentums des Vollstreckungsschuldners geworden ist und gegen diese Person kein Vollstreckungstitel besteht (Urteil vom 17.12.2014 - 11 T 44/14).

Immobilienrecht/Wohnungseigentumsrecht - Rückübertragung des Erbbaurechts bei fehlender Eigennutzung:

Oberlandesgericht Schleswig: Eine Gemeinde kann die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen, wenn der Erbbauberechtigte gegen die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Pflicht zur Eigennutzung verstößt (Urteil vom 05.06.2014 – 2 U2/14).