Rechtsanwalt Stefan List: Mietrecht / Wohnungseigentumsrecht


Das Wohnungsmietrecht, also das Mietrecht über Wohnraum, und das Gewerbemietrecht (Mietrecht über gewerblich genutzte Räume oder bewegliche Sachen) sind Gegenstand einer sich ständig bis ins kleinste Detail verfeinernden Rechtsprechung. Dies betrifft insbesondere die Zulässigkeit einzelner Klauseln in einem Mietvertrag, aber auch die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften auf dem Gebiet Mietrecht.

Die umfangreiche Rechtsprechung ist selbst für einen Rechtsanwalt oft schwer nachzuvollziehen. Hinzu kommt, dass das Mietrecht stark durch die lokale Rechtsprechung geprägt ist und z.B. das Landgericht Kiel oder Amtsgericht Kiel einen Sachverhalt anders beurteilen, als schon nahe gelegene andere Gerichte.

Ich sehe meine Aufgabe nicht nur darin in der rechtlichen Beratung und Vetretung, sondern auch praktikable und wirtschaftliche Lösungswege für die häufig auch menschlich verfahrene Situation zwischen Vermieter und Mieter zu finden.

Meine Leistungen im Mietrecht:

  • Beratung vor dem Abschluss von Mietverträgen insbesondere bei der Anmietung gewerblich oder freiberuflich genutzter Räume unter Beachtung der kritischen Punkte (z.B. genaue Festlegung der Pflichten von Vermieter und Mieter, Wertsicherung, Rechte zur Mieterhöhung, Befristung, Verlängerungsoptionen, Haftung, Sicherheitsleistungen, Investitionszuschüsse, Rückbauverpflichtungen, Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsverpflichtungen, Nachfolge z.B. bei Praxisaufgabe, Stellung von Nachmietern, Betriebskosten usw.).
  • Beratung bei Meinungsverschiedenheiten während des laufenden Mietverhältnisses (z.B. Mängel des Mietobjekts, Haftung des Mieters oder Vermieters, Mieterhöhung, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Untervermietung, Mietsicherheit, Beendigung, Stellung von Nachmietern usw.).
  • Vertretung in Rechtstreitigkeiten durch einen Rechtsanwalt vor den Gerichten in Kiel, aber auch überregional (z.B. Rechtstreitigkeiten wegen Räumung nach ordentlicher oder fristloser Kündigung, Mietrückstand, Betriebskosten, Mietsicherheit, Mieterhöhung, Schadensersatz, Ausführung von Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsarbeiten, Wiederherstellung des Zustandes bei Beginn des Mietverhältnisses, Mängelbeseitigung usw.).
  • Beratung und Vertretung im Fall der Insolvenz des Mieters oder Vermieters.


Das Wohnungseigentumsrecht ist ebenso wie das Mietrecht Gegenstand einer an Details reichen Rechtsprechung. Auch auf dem Gebiet Wohnungseigentumsrecht gilt der starke Einfluss lokaler Gerichte wie z.B. des im Raum Kiel erstinstanzlich zuständigen Amtsgerichts Kiel. Bei einer Tätigkeit im Wohnungseigentumsrecht ist der Rechtsanwalt besonders gefordert, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten. Viele Eigentümer haben sich bei dem Erwerb der einer Eigentumswohnung stark verschuldet und haben nicht die Möglichkeit, bei unvorhergesehenen finanziellen Belastungen oder Auseinandersetzungen mit den übrigen Eigentümern einfach auszuziehen.

Meine Leistungen im Wohnungseigentumsrecht:

  • Beratung und Vertretung bei der Gestaltung von Teilungserklärungen,
  • Beratung und Vertretung bei Konflikten mit der Eigentümergemeinschaft bzw. den übrigen Wohnungseigentümern und dem Verwalter (z.B. Instandhaltung, Instandsetzung, ordnungsgemäße Verwaltung, bauliche Veränderungen, Verteilung der Betriebskosten, Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung usw.),
  • Vertretung in Rechtstreitigkeiten durch einen Rechtsanwalt vor den Gerichten in Kiel, aber auch überregional (z.B. wegen Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung, Unterlassung oder Beseitigung baulicher Veränderungen durch einzelne Eigentümer, Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder Instandsetzungsmaßnahmen usw.).

Ich berate Sie ggf. in Kooperation mit einem Sachverständigen bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Auch dabei ist z.B. zu beachten, dass zahlreiche auf dem Markt angebotenen Immobilien bei genauer Betrachtung „ihr Geld nicht wert sind“. Bei Altbauten mit konstruktiven Holzbauteilen ist z.B. die Gefahr des Hausschwamms mit für viele Miteigentümer ruinösen Folgen zu beachten. Zahlreiche Sanierungsarbeiten werden nicht fachgerecht und nachhaltig ausgeführt. Auch Neubauten werden oft mit erheblichen Mängeln, die zu einem späteren Zeitpunkt erheblichen Sanierungsbedarf auslösen, fertig gestellt.


Auch auf den Gebieten Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht berate und vertrete ich Sie nicht nur im Raum Kiel, sondern gerne auch überregional.


Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht

Kontrahierungszwang zum Abschluss eines Betreuungsvertrags durch Wohnungseigentümer:

Bundesgerichtshof: Eine als Bestandteil eines Konzepts betreuten Wohnens in einer Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Abschluss von Betreuungsverträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen ist, unwirksam, wenn den Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft keine angemessenen Spielräume für eine interessengerechte Ausgestaltung der Verträge eingeräumt wird (Urteil vom 10.01.2019 - III ZR 37/18).

Zustimmung aller Wohnungseigentümer zum Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen:

Bundesgerichtshof: Trotz einer Öffnungsklausel der Teilungserklärung (Änderung der Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % der Miteigentumsanteile) kann die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen auch an Feriengäste nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden. Erforderlich ist ein einstimmiger Beschluss. (BGH, Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 112/18).

Haftung des Wohnungseigentümers für aus dem Verbindlichkeiten aus dem Gemeinschaftsverhältnis (Sozialverbindlichkeiten):

Bundesgerichtshof: Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für Sozialverbindlichkeiten, also Ansprüche anderer Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis begründet sind (Sozialverbindlichkeiten). Zu diesen Sozialverbindlichkeiten gehören auch Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen des Ausgleichs von Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft zustehen. Schuldnerin des Aufwendungsersatzanspruchs ist die Eigentümergemeinschaft (Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 279/17).

Beweiskraft eines einfachen, nicht qualifizierten Mietspiegels:

Bundesgerichtshof: Auch wenn einem einfachen Mietspiegel nicht die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels zukommt, liefert er dennoch ein Indiz dafür, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (Urteil vom 13.02.2019 - VIII ZR 245/17).

Beschluss der Eigentümergemeinschaft über Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern für alle Wohnungen:

Bundesgerichtshof: Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, Wartung und Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Eigentümergemeinschaft in allen Wohnungen verbindlich zu beschließen. Dass einzelne Eigentümer bereits Rauchwarnmelder installiert haben, steht dem nicht entgegen. Voraussetzung ist jedoch, dass das Landesrecht eine Verpflichtung zur Anbringung der Rauchwarnmelder vorsieht (Urteil vom 07.12.2018 - V ZR 273/17).

 

 

Rechtsprechung Mietrecht in Schleswig-Holstein

Keine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, zweifelhafter Ansprüche zu verfolgen:

Landgericht Itzehoe: Eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es nicht, zweifelhafte Ansprüche (im vorliegenden Fall: Nutzungsentschädigung) zu verfolgen (Urteil vom 05.08.2014 - 11 S 45/13).

Hindernis der Vollstreckung bei einem Vollstreckungstitel gegen einen von zwei Miteigentümern:

Landgericht Itzehoe: Aus einem einen Wohnungseigentümer zum Rückbau verpflichtenden vollstreckbaren Titel kann nicht vollstreckt werden, wenn während des Verfahrens eine weitere Person Miteigentümer des Wohnungseigentums des Vollstreckungsschuldners geworden ist und gegen diese Person kein Vollstreckungstitel besteht (Urteil vom 17.12.2014 - 11 T 44/14).

Immobilienrecht/Wohnungseigentumsrecht - Rückübertragung des Erbbaurechts bei fehlender Eigennutzung:

Oberlandesgericht Schleswig: Eine Gemeinde kann die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen, wenn der Erbbauberechtigte gegen die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Pflicht zur Eigennutzung verstößt (Urteil vom 05.06.2014 – 2 U2/14).

Einrichtung eines Notaranderkontos zur Sicherstellung der Zahlung der Grunderwerbsteuer:

Oberlandesgericht Schleswig: Die Einrichtung eines Notaranderkontos ausschließen zur Sicherstellung der Zahlung der Grunderwerbsteuer ist unzulässig, weil ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten an dem Verwahrgeschäft nicht besteht (Beschluss vom 29.10.2014 – 9 W 196/13).

Begründung einer Eigenbedarfskündigung:

Landgericht Itzehoe: Die Anforderung an die Bergründung einer Eigenbedarfskündigung sind gewahrt, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben mitteilt, er benötige die Wohnung, um mit seiner Familie selbst dort einzuziehen, da man aus der bisherigen Wohnung ausziehen müsse. Stüzt der Vermieter seine Räumumgsklage im Berufungsrechtzug bei fortbestehender Tatsachengrundlage hilfsweise auf eine neue, erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ausgesprochene Eigenbedarfskündigung, liegt darin eine nach § 533 ZPO zulässige Klageänderung (Urteil vom 09.05.2014 – 9 S 43/13).