Baurecht und Architektenrecht

 

Das Bau- und Architektenrecht stellt seit über 30 Jahren einen Schwerpunkt meiner Kanzlei in Kiel dar.

Dadurch und durch die ständige Fortbildung im Baurecht sowie im technischen Bereich gewährleiste ich eine qualitativ hochwertige Bearbeitung der Mandate.

Auch im Baurecht steht eine klare rechtliche und technische "Standortbestimmung" an erster Stelle der Mandatsbearbeitung. Ohne eine "Standortbestimmung" lassen sich keine sinnvollen Entscheidungen über das weitere Vorgehen treffen.

Um die bautechnische Situation beurteilen zu können, kooperier ich mit Architekten und Sachverständigen überwiegend aus dem Raum Kiel, deren Expertisen zumindest eine realistische Einschätzung der Situation ermöglichen. Ohne eine solche Einschätzung besteht die Gefahr wirtschaftlich aussichtsloser, zum Teil auch ruinöser oder sinnloser gerichtlicher Auseinandersetzungen. Zu problematischen Instrumenten im Baurecht gehört z.B. wegen seiner Langwierigkeit, seinem hohen Kostenaufwand und seiner Umständlichkeit das gerichtliche selbstständige Beweisverfahren. Aus meiner Sicht sollte ein Rechtsanwalt in der überwiegenden Anzahl der Mandate von diesem Verfahren zu Gunsten schlagkräftigerer Strategien abraten.

Im Architektenrecht stehen Gebühren- und Haftungsfragen im Vordergrund.

Die Vertretung von Betrieben in der Baubranche durch einen Rechtsanwalt erfordert oft nicht nur eine Bearbeitung einzelner Fälle, sondern eine intensive vorbeugende Beratung auf dem Gebiet Baurecht zur Konfliktvermeidung und rechtlichen Absicherung. Dazu gehören zum Beispiel eine Standardisierung des projektbezogenen Schriftverkehrs, die Auswahl oder Entwicklung geeigneter Vertragsmuster sowie das Festlegen genereller Reaktionsmuster im Konfliktfall.

Ich bearbeite auch Mandate im öffentlichen Baurecht. Dazu gehören zum einen das schwerpunktmäßig in der Landesbauordnung des Landes Schleswig-Holstein geregelte Bauordnungsrecht sowie das im Baugesetzbuch des Bundes geregelte Bauplanungsrecht. Das Tätigkeitsspektrum im öffentlichen Baurecht umfasst insbesondere:

• Vertretung im Zusammenhang mit der Erteilung von Baugenehmigungen
• Vertretung in Widerspruchsverfahren gegen Dritten, z.B. Nachbarn erteilte Baugenehmigungen
• Vertretung Betroffener im Zusammenhang mit Bebauungsplänen, auf diesem Gebiet arbeitete ich mit Sachverständigen zusammen, z.B. mit dem Diplombiologen Stefan Greuner-Poenicke (www.bbs-umwelt.de) aus Kiel. Herr Greuner Poenicke ist seit mehr als 25 Jahren als Gutachter nicht nur in Kiel, sondern auch überregional im Bereich des bei Bauleitplanungen immer mehr in den Vordergrund tretenden Umweltschutzes tätig
• Vermessungsrecht (Katastervermessung)
• Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit dem Baurecht

Meine Tätigkeit ist nicht auf den Standort meiner Kanzlei in Kiel beschränkt. Ich nehme auch gerne Aufträge an, die Projekte in Schleswig-Holstein und den übrigen Bundesländern betreffen.

 

Aktuelle Rechtsprechung im Bau- und Architektenrecht:

 

 

Zurückbehaltungsrecht des Bauherrn wegen Rechnungsberichtigung:

Oberlandesgericht Hamm: Als Nebenpflicht aus dem Werkvertrag kann der Werkunternehmer verpflichtet sein, eine korrekturbedürftige Rechnung zu berichtigen, soweit der Bauherr ein Interesse hat, die erbrachten Leistungen steuerlich abzusetzen. Der Bauherr kann ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, das auch den gesamten Vergütungsanspruch des Werkunternehmers erfasst (OLG Hamm, Urteil vom 13.03.2026 - 12 U 138/25).

Vollständige Fertigstellung durch Bauträger:

Bundesgerichtshof: Der Begriff der vollständigen Fertigstellung ist anhand des konkreten Vertrags auszulegen. Die bloße Abnahmereife genügt nicht zur vollständigen Fertigstellung dies gilt jedenfalls dann, wenn der Bauträgervertrag zwischen Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung unterscheidet und der Bauträger sich im Abnahmeprotokoll ausdrücklich verpflichtet hat, die vorbehaltenen Mängel zu beseitigen (Urteil vom 22.04.2026 - VII ZR 88/25).

Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln, kein Anerkenntnis durch Rechnungsprüfung:

Oberlandesgericht Schleswig: Die Prüfung einer Rechnung über Werklohn stellt kein Anerkenntnis des Prüfungsergebnisses dar. Der Besteller kann die die von ihm bei Rechnungsprüfung bestätigten Massen auch dann noch bestreiten, wenn sie wegen nachfolgender Arbeiten nicht mehr zu prüfen sind. Er muss aber zum Umfang der von ihm zugestandenen Massen vortragen und beweisen, dass diese nicht zutreffen. Auf ein bestehendes Zurückbehaltungsrecht muss der Besteller sich nicht ausdrücklich berufen. Er kann sein Zurückbehaltungsrecht dem Werklohnanspruch auch nach der Verjährung der Mängelrechte entgegenhalten, wenn die Mängel vor der Verjährung in Erscheinung getreten sind und daher das Leistungsverweigerungsrecht in nicht Zeit hätte geltend gemacht werden können. Dass das Zurückbehaltungsrecht vorher geltend gemacht worden ist, ist nicht erforderlich. Ist das Werk abnahmereif, kann der Unternehmer auch ohne Abnahme auf die Zahlung des Werklohns klagen. Die Klage enthält dann konkludent den Antrag auf Verpflichtung des Bestellers zur Abnahme.

Kein Abzug Neu-für-Alt bei später Beseitigung eines keine Nutzungseinbußen verursachenden Baumangels:

Bundesgerichtshof: Auch dann, wenn ein Baumangel, der keine Nutzungseinbußen verursacht hat, erst lange Zeit nach der Abnahme des Bauwerks beseitigt wird, erfolgt kein Abzug Neu-für-Alt von den Mängelbeseitigungskosten (Urteil vom 27.11.2025 - VII ZR 117/24).

Abnahme im Bauträgerrecht:

Oberlandesgericht Braunschweig: Eine vertragliche Zahlungsvereinbarung, die den Auftraggeber zur Abnahme und vollständigen Entgeltzahlung aus dem Bauträgervertrag vor vollständige Herstellung der Außenanlagen des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, ist unwirksam. Eine dennoch erklärte Abnahme ist auch bei fehlender Abnahmereife wirksam und führt auch dann zur Fälligkeit der Fertigstellungsgrad, wenn noch wesentliche Restleistungen oder Mängel vorhanden sind. Abnahmeprotokolle enthalten keine Vertragsbedingungen, sondern Willenserklärungen. Nach Abnahme kann der Auftraggeber keine Vertragserfüllungssicherheit mehr beanspruchen (Beschluss vom 02.06.2025 - 8 U 29/24).

 

 

Rechtsprechung Baurecht in Schleswig-Holstein:

 

 

Unwirksame AGB in einem Fertighausvertrag:

Oberlandesgericht Schleswig: AGB in Fertighausverträgen müssen Rechte und Pflichten klar, transparent und missverständnisfrei darstellen. Unwirksam sind Klauseln, die dem Besteller umfassende Anforderungen an Baustellenzufahrt und Erschwernisfreiheit auferlegen, ein von Unternehmerseite erstelltes Abnahmeprotokoll zur Unterzeichnung vorsehen oder eine selbstschuldnerische unbefristete Bürgschaft zur Sicherung der Zahlungsansprüche verlangen (Urteil vom 04.03.2026 - 6 UKl 1/25).

Fälligkeit des Anspruchs auf Herausgabe der Gewährleistungsbürgschaft; Beendigung eines selbstständigen Beweisverfahrens:

Oberlandesgericht Schleswig: Eine Gewährleistungsbürgschaft ist spätestens dann herauszugeben, wenn die Mängelansprüche verjährt sind. Ein selbstständiges Beweisverfahren endet mit seiner sachlichen Erledigung nach Maßgabe der Erstattung des schriftlichen Gutachtens, der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens durch den Sachverständigen und der innerhalb eines angemessenen Zeitraumes beim Gericht eingegangenen Anträge und Einwendungen der Parteien (Urteil vom 12.02.2025 - 12 U 9/23).

Begrenzung der Fremdbeherbergung durch Bebauungsplan:

Oberverwaltungsgericht Schleswig: Gemeinden sind berechtigt, die Fremdbeherbergung in Baugebieten durch Bestimmungen im Bebauungsplan zu begrenzen, um sicherzustellen, dass die ortsansässige Bevölkerung ausreichend mit Wohnraum versorgt ist (Urteil vom 14.01.2025 - 1 KN 1/21).

Auskunft über die Verwendung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung:

Oberlandesgericht Schleswig: Der Unternehmer kann vom Besteller Auskunft über die Verwendung eines zur Mängelbeseitigung gezahlten Kostenvorschusses verlangen. Der Kostenvorschuss ist zweckgebunden zur Mängelbeseitigung zu verwenden. Der Kunde ist verpflichtet, seine Aufwendungen für die Mängelbeseitigung nachzuweisen und abzurechnen. Den nicht zur Mängelbeseitigung verwendeten Betrag muss er dem Unternehmer erstatten (Urteil vom 16.10.2024 - 16 U 6/24).

Grundsätze der Bemessung des Architektenhonorars:

Oberlandesgericht Schleswig: Die volle Vergütung für eine Leistungsphase der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure setzt nicht voraus, dass alle Teilleistungen der jeweiligen Leistungsphase erbracht wurden. Entscheidend ist ein funktionstaugliches Architektenwerk. Ein Honorarminderung kommt nur in Betracht, wenn ein selbstständiger Arbeitserfolg nicht erbracht ist und die Voraussetzungen des allgemeinen Gewährleistungsrechts erfüllt sind. Die anrechenbaren Kosten werden nicht aufgrund allgemeiner Baupreissteigerungen oder der Ausschreibungsergebnisse fortgeschrieben. Maßgeblich ist derjenige Planungsstand, der der jeweils maßgebenden Kostenermittlung zugrunde zu legen ist. (Urteil vom 17.07.2024 - 12 U 149/20).