Baurecht und Architektenrecht

 

Das Bau- und Architektenrecht stellt seit über 30 Jahren einen Schwerpunkt meiner Kanzlei in Kiel dar.

Dadurch und durch die ständige Fortbildung im Baurecht sowie im technischen Bereich gewährleiste ich eine qualitativ hochwertige Bearbeitung der Mandate.

Auch im Baurecht steht eine klare rechtliche und technische "Standortbestimmung" an erster Stelle der Mandatsbearbeitung. Ohne eine "Standortbestimmung" lassen sich keine sinnvollen Entscheidungen über das weitere Vorgehen treffen.

Um die bautechnische Situation beurteilen zu können, kooperier ich mit Architekten und Sachverständigen überwiegend aus dem Raum Kiel, deren Expertisen zumindest eine realistische Einschätzung der Situation ermöglichen. Ohne eine solche Einschätzung besteht die Gefahr wirtschaftlich aussichtsloser, zum Teil auch ruinöser oder sinnloser gerichtlicher Auseinandersetzungen. Zu problematischen Instrumenten im Baurecht gehört z.B. wegen seiner Langwierigkeit, seinem hohen Kostenaufwand und seiner Umständlichkeit das gerichtliche selbstständige Beweisverfahren. Aus meiner Sicht sollte ein Rechtsanwalt in der überwiegenden Anzahl der Mandate von diesem Verfahren zu Gunsten schlagkräftigerer Strategien abraten.

Im Architektenrecht stehen Gebühren- und Haftungsfragen im Vordergrund.

Die Vertretung von Betrieben in der Baubranche durch einen Rechtsanwalt erfordert oft nicht nur eine Bearbeitung einzelner Fälle, sondern eine intensive vorbeugende Beratung auf dem Gebiet Baurecht zur Konfliktvermeidung und rechtlichen Absicherung. Dazu gehören zum Beispiel eine Standardisierung des projektbezogenen Schriftverkehrs, die Auswahl oder Entwicklung geeigneter Vertragsmuster sowie das Festlegen genereller Reaktionsmuster im Konfliktfall.

Ich bearbeite auch Mandate im öffentlichen Baurecht. Dazu gehören zum einen das schwerpunktmäßig in der Landesbauordnung des Landes Schleswig-Holstein geregelte Bauordnungsrecht sowie das im Baugesetzbuch des Bundes geregelte Bauplanungsrecht. Das Tätigkeitsspektrum im öffentlichen Baurecht umfasst insbesondere:

• Vertretung im Zusammenhang mit der Erteilung von Baugenehmigungen
• Vertretung in Widerspruchsverfahren gegen Dritten, z.B. Nachbarn erteilte Baugenehmigungen
• Vertretung Betroffener im Zusammenhang mit Bebauungsplänen, auf diesem Gebiet arbeitete ich mit Sachverständigen zusammen, z.B. mit dem Diplombiologen Stefan Greuner-Poenicke (www.bbs-umwelt.de) aus Kiel. Herr Greuner Poenicke ist seit mehr als 25 Jahren als Gutachter nicht nur in Kiel, sondern auch überregional im Bereich des bei Bauleitplanungen immer mehr in den Vordergrund tretenden Umweltschutzes tätig
• Vermessungsrecht (Katastervermessung)
• Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit dem Baurecht

Meine Tätigkeit ist nicht auf den Standort meiner Kanzlei in Kiel beschränkt. Ich nehme auch gerne Aufträge an, die Projekte in Schleswig-Holstein und den übrigen Bundesländern betreffen.

 

Aktuelle Rechtsprechung im Bau- und Architektenrecht:

 

 

Abnahme im Bauträgerrecht:

Oberlandesgericht Braunschweig: Eine vertragliche Zahlungsvereinbarung, die den Auftraggeber zur Abnahme und vollständigen Entgeltzahlung aus dem Bauträgervertrag vor vollständige Herstellung der Außenanlagen des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, ist unwirksam. Eine dennoch erklärte Abnahme ist auch bei fehlender Abnahmereife wirksam und führt auch dann zur Fälligkeit der Fertigstellungsgrad, wenn noch wesentliche Restleistungen oder Mängel vorhanden sind. Abnahmeprotokolle enthalten keine Vertragsbedingungen, sondern Willenserklärungen. Nach Abnahme kann der Auftraggeber keine Vertragserfüllungssicherheit mehr beanspruchen (Beschluss vom 02.06.2025 - 8 U 29/24).

Fälligkeit der Schlussrate aus einem Bauträgervertrag bei vorhandenen Mängeln:

Kammergericht Berlin: Der Begriff der vollständigen Fertigstellung ist der Abnahmereife gleichzusetzen. Das Vertragsobjekt ist deshalb „vollständig fertiggestellt“, wenn es vollständig abgenommen oder Sonder- und Gemeinschaftseigentum fallenden Bereiche abnahmereif hergestellt sind. Die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel hindern die Fälligkeit der Schlussrate nicht, sondern begründen zugunsten des Erwerbers eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung. Eine Klausel in einem Bauträgervertrag, durch die die Herstellungsverpflichtung des Bauträgers auf einen wirtschaftlich abgrenzbaren Abschnitt einer Wohnungseigentumsanlage beschränkt wird, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung des Bauträgers wirksam. Auch folgende Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam: „Verändert sich die ca.-Fläche des Kaufgegenstandes um mehr als 3%, so verändert sich der Kaufpreis entsprechend für die 3% überschreitende Abweichung. Maßgeblich für die Flächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung, wobei bei der Berechnung die Rohbaumaße zugrunde gelegt und die Flächen ohne Putzabzug ermittelt wurden sowie nichttragende Zwischenwände, Vorwandinstallationen und Treppen übermessen wurden.“ (Urteil vom 27. Mai 2025 – 21 U 44/22).

Folgen des Widerrufs eines außerhalb der Geschäftsräume ohne Widerrufsbelehrung abgeschlossenen Werkvertrags:

Landgericht Frankenthal: Widerruft der Auftraggeber einen außerhalb der Geschäftsräume ohne Widerrufsbelehrung abgeschlossenen Werkvertrag, ist er wieder verpflichtet, den vereinbarten Werklohn zu zahlen, noch den Wert der bereits ausgeführten Leistungen zu ersetzen (Urteil vom 15.04.2025 – 8 O 214/24).

Rücktritt vom Bauträgervertrag wegen nicht rechtzeitiger Fertigstellung hindert nicht die Geltendmachung der vereinbarten Vertragsstrafe:

Bundesgerichtshof: Der Rücktritt des Bestellers vom Bauträgervertrag unter Berufung auf ein ihm vertraglich eingeräumtes Rücktrittsrecht wegen nicht rechtzeitiger Fertigstellung hindert den Besteller nicht an der Geltendmachung einer vereinbarten Vertragsstrafe wegen Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung (Urteil vom 22.05.2025 - VII ZR 129/24).

Fertigstellung eines Bauvorhabens und Abnahme:

Oberlandesgericht Brandenburg: Die Fertigstellung eines Werks setzt voraus, dass keine Restleistungen mehr fehlen. Die Mangelfreiheit ist nicht Voraussetzung der Fertigstellung. Auch, wenn der Besteller bereits vor Aufforderung des Unternehmers zur Abnahme Mängel gerügt hat, muss er die Mängelrüge nach Aufforderung zur Abnahme wiederholen, um den Eintritt der Abnahmewirkung zu verhindern. Auch wenn der Besteller die Abnahme zu Unrecht endgültig und ernsthaft verweigert, treten die Abnahmewirkungen ein (Urteil vom 21.11.2024 - 10 U 131/23).

 

 

Rechtsprechung Baurecht in Schleswig-Holstein:

 

 

Fälligkeit des Anspruchs auf Herausgabe der Gewährleistungsbürgschaft; Beendigung eines selbstständigen Beweisverfahrens:

Oberlandesgericht Schleswig: Eine Gewährleistungsbürgschaft ist spätestens dann herauszugeben, wenn die Mängelansprüche verjährt sind. Ein selbstständiges Beweisverfahren endet mit seiner sachlichen Erledigung nach Maßgabe der Erstattung des schriftlichen Gutachtens, der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens durch den Sachverständigen und der innerhalb eines angemessenen Zeitraumes beim Gericht eingegangenen Anträge und Einwendungen der Parteien (Urteil vom 12.02.2025 - 12 U 9/23).

Begrenzung der Fremdbeherbergung durch Bebauungsplan:

Oberverwaltungsgericht Schleswig: Gemeinden sind berechtigt, die Fremdbeherbergung in Baugebieten durch Bestimmungen im Bebauungsplan zu begrenzen, um sicherzustellen, dass die ortsansässige Bevölkerung ausreichend mit Wohnraum versorgt ist (Urteil vom 14.01.2025 - 1 KN 1/21).

Auskunft über die Verwendung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung:

Oberlandesgericht Schleswig: Der Unternehmer kann vom Besteller Auskunft über die Verwendung eines zur Mängelbeseitigung gezahlten Kostenvorschusses verlangen. Der Kostenvorschuss ist zweckgebunden zur Mängelbeseitigung zu verwenden. Der Kunde ist verpflichtet, seine Aufwendungen für die Mängelbeseitigung nachzuweisen und abzurechnen. Den nicht zur Mängelbeseitigung verwendeten Betrag muss er dem Unternehmer erstatten (Urteil vom 16.10.2024 - 16 U 6/24).

Grundsätze der Bemessung des Architektenhonorars:

Oberlandesgericht Schleswig: Die volle Vergütung für eine Leistungsphase der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure setzt nicht voraus, dass alle Teilleistungen der jeweiligen Leistungsphase erbracht wurden. Entscheidend ist ein funktionstaugliches Architektenwerk. Ein Honorarminderung kommt nur in Betracht, wenn ein selbstständiger Arbeitserfolg nicht erbracht ist und die Voraussetzungen des allgemeinen Gewährleistungsrechts erfüllt sind. Die anrechenbaren Kosten werden nicht aufgrund allgemeiner Baupreissteigerungen oder der Ausschreibungsergebnisse fortgeschrieben. Maßgeblich ist derjenige Planungsstand, der der jeweils maßgebenden Kostenermittlung zugrunde zu legen ist. (Urteil vom 17.07.2024 - 12 U 149/20).

Berücksichtigung von Mängeln nach Kündigung des Unternehmers wegen fruchtloser Fristsetzung zur Sicherheitsleistung:

Oberlandesgericht Schleswig: Kündigt der Unternehmer nach fruchtloser Fristsetzung zur Sicherheitsleistung, ist er zur Beseitigung von Mängeln des noch nicht fertig gestellten Bauwerks nicht mehr verpflichtet. Er hat dann aber nur Anspruch auf die um den Minderwert aufgrund der Mängel gekürzten Vergütung. Der Minderwert bemisst sich nach dem auf die mangelhaften Leistungen anteilig entfallenden Vergütungsanspruch (Urteil vom 24.07.2024 - 12 U 75/23).