Immobilienrecht

 

Das Immobilienrecht umfasst alle rechtlichen Aspekte vom Bau oder Kauf einer Immobilie bis hin zum Verkauf oder etwa der Vermittlung. Daher ist das Immobilienrecht eng mit dem Familienrecht und Erbrecht verbunden. Als Fachanwalt für Familienrecht und Bau- und Architektenrecht ist das Immobilienrecht ein elementarer Bestandteil meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt.


Dabei ist insbesondere das Wohnungseigentumsrecht Gegenstand einer an Details reichen Rechtsprechung. Starken Einfluss auf das Wohnungseigentumsrecht haben die lokalen Gerichte, wie im Raum Kiel erstinstanzlich zuständige Amtsgerichts Kiel. Als Rechtsanwalt ist es besonders wichtig, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten. Viele Eigentümer haben sich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung stark verschuldet und haben nicht die Möglichkeit, bei unvorhergesehenen finanziellen Belastungen oder Auseinandersetzungen mit den übrigen Eigentümern einfach auszuziehen.

Meine Leistungen im Wohnungseigentumsrecht:

  • Beratung und Vertretung bei der Gestaltung von Teilungserklärungen,
  • Beratung und Vertretung bei Konflikten mit der Eigentümergemeinschaft bzw. den übrigen Wohnungseigentümern und dem Verwalter (z.B. Instandhaltung, Instandsetzung, ordnungsgemäße Verwaltung, bauliche Veränderungen, Verteilung der Betriebskosten, Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung usw.),
  • Vertretung in Rechtstreitigkeiten durch einen Rechtsanwalt vor den Gerichten in Kiel, aber auch überregional (z.B. wegen Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung, Unterlassung oder Beseitigung baulicher Veränderungen durch einzelne Eigentümer, Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder Instandsetzungsmaßnahmen usw.).

 

Ich berate Sie ggf. in Kooperation mit einem Sachverständigen bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Auch dabei ist z.B. zu beachten, dass zahlreiche auf dem Markt angebotenen Immobilien bei genauer Betrachtung „ihr Geld nicht wert sind“. Bei Altbauten mit konstruktiven Holzbauteilen ist z.B. die Gefahr des Hausschwamms mit für viele Miteigentümer ruinösen Folgen zu beachten. Zahlreiche Sanierungsarbeiten werden nicht fachgerecht und nachhaltig ausgeführt. Auch Neubauten werden oft mit erheblichen Mängeln, die zu einem späteren Zeitpunkt erheblichen Sanierungsbedarf auslösen, fertig gestellt.


Auf den Gebieten Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht berate und vertrete ich Sie nicht nur im Raum Kiel, sondern gerne bundesweit.

 


Aktuelle Rechtsprechung im Immobilienrecht

Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandsetzung:

Bundesgerichtshof: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, ein Nutzungsverbot eines baufälligen, im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes zu beschließen, sondern ist verpflichtet, es auch dann wiederherzustellen, wenn die Wiederherstellungskosten den Verkehrswert übersteigen (Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20).

Fehlender Gestaltungsmissbrauch durch Weiterverkauf eines Grundstücks nach Schenkung an Kinder:

Bundesfinanzhof: Schenkt ein Steuerpflichtiger ein Grundstück seinen Kindern und bahnt die Veräußerung durch die Kinder an, liegt kein Gestaltungsmissbrauch vor. Der Veräußerungsgewinn ist bei den Kindern zu versteuern (Urteil vom 23. April 2021 - IX R 8/20).

Arglisthaftung bei Verkauf eines Schwarzbaus:

Bundesgerichtshof: Allein daraus, dass ein Gebäude zum Teil unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzen errichtet wurde, kann nicht auf arglistiges Verschweigen des Verkäufers gefolgert werden. Arglistiges Verschweigen setzt einen konkreten verheimlichen Mangel voraus. Der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz begründet keinen konkreten Mangel (Urteil vom 28. Mai 2021 - V ZR 24/20).

Keine Verpflichtung des Grunddienstbarkeitsberechtigten zur Rücklagenbildung:

Bundesgerichtshof: Wer aufgrund einer Grunddienstbarkeit einen Tiefgaragenstellplatz auf einem anderen Grundstück nutzen darf, ist nicht verpflichtet, dem Eigentümer der Tiefgarage Instandhaltungskosten zu erstatten oder vorzuschießen. Ein Grunddienstbarkeitsberechtigter ist nur zur Erhaltung und Wiederinstandsetzung, hingegen nicht zur Bildung von Rücklagen für die Instandhaltung oder Instandsetzung oder Erstattung von Rücklagen des Eigentümers verpflichtet (Urteil vom 18. Juni 2021 - V ZR 146/20).

Jahresabrechnung von Untergemeinschaften der Eigentümergemeinschaft:

Bundesgerichtshof: Grundsätzlich ist eine Jahresabrechnung immer für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Eine Untergemeinschaft kann eine eigene Jahresabrechnung nur dann beschließen, wenn die Gemeinschaftsordnung dies ausdrücklich und eindeutig vorsieht (Urteil vom 16. Juli 2021 - V ZR 163/20).

 

Rechtsprechung Immobilienrecht in Schleswig-Holstein

Notwegerecht über ein früher herrenloses Straßengrundstück:

Oberlandesgericht Schleswig: Wer sich ein früher herrenloses Wegegrundstück angeeignet hat, darf die Nutzung des Weges durch die anliegenden Grundstückseigentümer, die über keine direkte Anbindung an einen öffentlichen Weg verfügen, nicht behindern (Urteil vom 30. September 2021 - 11 U 18/21).

Betrieb eines Eltern-Kind-Zentrums in Teileigentumseinheit:

Bundesgerichtshof: Ist in der Teilungserklärung eine Teileigentumseinheit als Laden mit Lager bezeichnet, darf dort eine Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden (Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18).

Keine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, zweifelhafter Ansprüche zu verfolgen:

Landgericht Itzehoe: Eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es nicht, zweifelhafte Ansprüche (im vorliegenden Fall: Nutzungsentschädigung) zu verfolgen (Urteil vom 05.08.2014 - 11 S 45/13).

Hindernis der Vollstreckung bei einem Vollstreckungstitel gegen einen von zwei Miteigentümern:

Landgericht Itzehoe: Aus einem einen Wohnungseigentümer zum Rückbau verpflichtenden vollstreckbaren Titel kann nicht vollstreckt werden, wenn während des Verfahrens eine weitere Person Miteigentümer des Wohnungseigentums des Vollstreckungsschuldners geworden ist und gegen diese Person kein Vollstreckungstitel besteht (Urteil vom 17.12.2014 - 11 T 44/14).

Immobilienrecht/Wohnungseigentumsrecht - Rückübertragung des Erbbaurechts bei fehlender Eigennutzung:

Oberlandesgericht Schleswig: Eine Gemeinde kann die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen, wenn der Erbbauberechtigte gegen die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Pflicht zur Eigennutzung verstößt (Urteil vom 05.06.2014 – 2 U2/14).