Immobilienrecht

 

Das Immobilienrecht umfasst alle rechtlichen Aspekte vom Bau oder Kauf einer Immobilie bis hin zum Verkauf oder etwa der Vermittlung. Daher ist das Immobilienrecht eng mit dem Familienrecht und Erbrecht verbunden. Als Fachanwalt für Familienrecht und Bau- und Architektenrecht ist das Immobilienrecht ein elementarer Bestandteil meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt.

Dabei ist insbesondere das Wohnungseigentumsrecht Gegenstand einer an Details reichen Rechtsprechung. Starken Einfluss auf das Wohnungseigentumsrecht haben die lokalen Gerichte, wie im Raum Kiel erstinstanzlich zuständige Amtsgerichts Kiel. Als Rechtsanwalt ist es besonders wichtig, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten. Viele Eigentümer haben sich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung stark verschuldet und haben nicht die Möglichkeit, bei unvorhergesehenen finanziellen Belastungen oder Auseinandersetzungen mit den übrigen Eigentümern einfach auszuziehen.

Meine Leistungen im Wohnungseigentumsrecht:

• Beratung und Vertretung bei der Gestaltung von Teilungserklärungen,
• Beratung und Vertretung bei Konflikten mit der Eigentümergemeinschaft bzw. den übrigen Wohnungseigentümern und dem Verwalter (z.B. Instandhaltung, Instandsetzung, ordnungsgemäße Verwaltung, bauliche Veränderungen, Verteilung der Betriebskosten, Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung usw.),
• Vertretung in Rechtstreitigkeiten durch einen Rechtsanwalt vor den Gerichten in Kiel, aber auch überregional (z.B. wegen Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung, Unterlassung oder Beseitigung baulicher Veränderungen durch einzelne Eigentümer, Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder Instandsetzungsmaßnahmen usw.).

 

Ich berate Sie ggf. in Kooperation mit einem Sachverständigen bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Auch dabei ist z.B. zu beachten, dass zahlreiche auf dem Markt angebotenen Immobilien bei genauer Betrachtung „ihr Geld nicht wert sind“. Bei Altbauten mit konstruktiven Holzbauteilen ist z.B. die Gefahr des Hausschwamms mit für viele Miteigentümer ruinösen Folgen zu beachten. Zahlreiche Sanierungsarbeiten werden nicht fachgerecht und nachhaltig ausgeführt. Auch Neubauten werden oft mit erheblichen Mängeln, die zu einem späteren Zeitpunkt erheblichen Sanierungsbedarf auslösen, fertig gestellt.

Auf den Gebieten Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht berate und vertrete ich Sie nicht nur im Raum Kiel, sondern gerne bundesweit.

 

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Vermietung als „Liebhaberei“ ohne steuerliche Berücksichtigung erzielter Verluste:

Bundesfinanzhof: Bei einer Vermietung einer Luxuswohnimmobilie hat der Steuerpflichtige nachzuweisen, dass er mit der Vermietung die Erzielung eines finanziellen Überschusses beabsichtigt. Ist er dazu nicht in der Lage, weil er über eine Zeit lang Verluste erwirtschaftet hat, ist die Vermietung eine steuerlich unbeachtliche „Liebhaberei“. Verluste sind dann nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar (Urteil vom 20.06.2023 - IX R 17/21).

Klage gegen Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung:

Bundesgerichtshof: Die Klage auf Zustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung ist nicht gegen den Verwalter, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten (Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 90/22).

Aufklärungsverpflichtung von Immobilienverkäufern:

Bundesgerichtshof: Immobilienverkäufer sind verpflichtet, Käufer über anstehende Sanierungskosten hinreichend aufzuklären. Die Einstellung entsprechender Unterlagen vor Vertragsabschluss in einen virtuellen Datenraum genügt nicht (Urteil vom 15.09.2023 - V ZR 77/22).

Räumungsanspruch gegen Ehefrau nach Verkauf des Familienheims:

Oberlandesgericht Nürnberg: Verkauft ein Ehegatte das in seinem Alleineigentum stehende Familienheim an seine Mutter, kann die Mutter Räumung von dem im Familienheim wohnen gebliebenen Ehegatten verlangen (Beschluss vom 10.08.2023 - 7 UF 312/23).

Keine Verlängerung der Räumungsfrist ohne intensive Suche nach Ersatzwohnraum:

Landgericht München I: Auch zugunsten einer kinderreichen Familie kommt die Verlängerung einer gewährten Räumungsfrist nicht in Betracht, wenn die Familie keine intensive Suche nach einer Ersatzwohnung betrieben hat (Beschluss vom 08.02.2023 - 14 T 1361/23).

 

Haftung des Verkäufers für Feuchtigkeitsschäden einer Immobilie:

Oberlandesgericht Schleswig: Die Außenwanddichtung des Kellers eines 1951 erbauten Einfamilienhauses mit einem zweifachen Kaltbitumenanstrich oberhalb der untersten Steinschicht entspricht den 1951 geltenden allgemeinen anerkannten Regeln der Technik. Ein solcher Bitumenanstrich verliert nach ca. 30-40 Jahren seiner amtlichen Eigenschaft. Bei 65 Jahre alten und sanierten Häusern Feuchtigkeit im Keller als nicht unüblich anzusehen stellt für sich genommen keinen Sachmangel dar.

Die Eignung des Kellers zum Wohnen entspricht bei einem sanierten 65 Jahre alten Haus, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist, weder der vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Verwendung.

Allein der bestehende Wurzeleinwuchs in älteren Abwasserleitungen ohne nennenswerte Funktionsbeeinträchtigungen stellt keinen Mangel dar. Es handelt sich um eine Beschaffenheit, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und mit ihnen der Käufer rechnen muss. Je älter ein Rohr ist und je länger es am Boden liegt, umso höher ist erfahrungsgemäß das ausgebildete Wurzelwerk. Bis zur Zerstörung oder Funktionsunfähigkeit des Abwasserrohrstandes 100 Jahre dauern (Beschluss vom 16.03.2023 - 7 U 198/22).

Maklerhaftung für Exposé:

Landgericht Lübeck: Ein Makler haftet einem Grundstückskäufer auf Schadensersatz, wenn er in einem dem Exposé beigefügten Katasterauszug die Grundstücksgrenzen so gekennzeichnet hat, dass ein ursprünglich deutlich erkennbare Überbau nicht mehr erkennbar ist und unerkannt bleibt (Urteil vom 15.03.2023 - 10 O 315/21).

Trotz coronabedingtem Zutrittsverbot uneingeschränkte Erhebung der Zweitwohnungssteuer:

Oberverwaltungsgericht Schleswig: Da es für die Erhebung der Zweitwohnungsteuer nur auf das Innehaben einer Wohnung mit rechtlich gesicherter Nutzungsmöglichkeit ankommt, führt ein vorübergehendes behördliches Zutrittsverbot nicht zu einer Herabsetzung der Zweitwohnungssteuer (Beschluss vom 18.03.2022 - 5 MB 23/22).

Löschung einer Grundschuld im Wege der Zwangsvollstreckung:

Oberlandesgericht Schleswig: Als Vollstreckungsorgan hat das Grundbuchamt sowohl die vollstreckungsrechtlichen, als auch die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen selbstständig zu prüfen. Dies gilt insbesondere für die allgemeinen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen der ZPO. Die mit einer Vollstreckungsklausel versehene Urteilsausfertigung ist stets als Papierurkunde vorzulegen (Beschluss vom 07.06.2022 – 2 Wx 331/22).

Zweitwohnungssteuer, Aufenthalt zu Renovierungszwecken:

Verwaltungsgericht Schleswig: Aufenthalte der Eigentümer zu Renovierungszwecken sind zweitwohnungssteuerschädlich, wenn der Vermittlungsvertrag nur einen Eigennutzungsausschluss ohne Ausnahmen für allein Renovierungs- und andere die Vermietung fördernde Zwecke enthält (Beschluss vom 27.06.2022 – 4 B 14/22).