Baurecht und Architektenrecht

 

Das Bau- und Architektenrecht stellt seit über 30 Jahren einen Schwerpunkt meiner Kanzlei in Kiel dar.

Dadurch und durch die ständige Fortbildung im Baurecht sowie im technischen Bereich gewährleiste ich eine qualitativ hochwertige Bearbeitung der Mandate.

Auch im Baurecht steht eine klare rechtliche und technische "Standortbestimmung" an erster Stelle der Mandatsbearbeitung. Ohne eine "Standortbestimmung" lassen sich keine sinnvollen Entscheidungen über das weitere Vorgehen treffen.

Um die bautechnische Situation beurteilen zu können, kooperier ich mit Architekten und Sachverständigen überwiegend aus dem Raum Kiel, deren Expertisen zumindest eine realistische Einschätzung der Situation ermöglichen. Ohne eine solche Einschätzung besteht die Gefahr wirtschaftlich aussichtsloser, zum Teil auch ruinöser oder sinnloser gerichtlicher Auseinandersetzungen. Zu problematischen Instrumenten im Baurecht gehört z.B. wegen seiner Langwierigkeit, seinem hohen Kostenaufwand und seiner Umständlichkeit das gerichtliche selbstständige Beweisverfahren. Aus meiner Sicht sollte ein Rechtsanwalt in der überwiegenden Anzahl der Mandate von diesem Verfahren zu Gunsten schlagkräftigerer Strategien abraten.

Im Architektenrecht stehen Gebühren- und Haftungsfragen im Vordergrund.

Die Vertretung von Betrieben in der Baubranche durch einen Rechtsanwalt erfordert oft nicht nur eine Bearbeitung einzelner Fälle, sondern eine intensive vorbeugende Beratung auf dem Gebiet Baurecht zur Konfliktvermeidung und rechtlichen Absicherung. Dazu gehören zum Beispiel eine Standardisierung des projektbezogenen Schriftverkehrs, die Auswahl oder Entwicklung geeigneter Vertragsmuster sowie das Festlegen genereller Reaktionsmuster im Konfliktfall.

Ich bearbeite auch Mandate im öffentlichen Baurecht. Dazu gehören zum einen das schwerpunktmäßig in der Landesbauordnung des Landes Schleswig-Holstein geregelte Bauordnungsrecht sowie das im Baugesetzbuch des Bundes geregelte Bauplanungsrecht. Das Tätigkeitsspektrum im öffentlichen Baurecht umfasst insbesondere:

  • Vertretung im Zusammenhang mit der Erteilung von Baugenehmigungen
  • Vertretung in Widerspruchsverfahren gegen Dritten, z.B. Nachbarn erteilte Baugenehmigungen
  • Vertretung Betroffener im Zusammenhang mit Bebauungsplänen, auf diesem Gebiet arbeitete ich mit Sachverständigen zusammen, z.B. mit dem Diplombiologen Stefan Greuner-Poenicke (www.bbs-umwelt.de) aus Kiel. Herr Greuner Poenicke ist seit mehr als 25 Jahren als Gutachter nicht nur in Kiel, sondern auch überregional im Bereich des bei Bauleitplanungen immer mehr in den Vordergrund tretenden Umweltschutzes tätig
  • Vermessungsrecht (Katastervermessung)
  • Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit dem Baurecht


Meine Tätigkeit ist nicht auf den Standort meiner Kanzlei in Kiel beschränkt. Ich nehme auch gerne Aufträge an, die Projekte in Schleswig-Holstein und den übrigen Bundesländern betreffen.


 

Aktuelle Rechtsprechung im Architekten- und Baurecht:

 

 

Bauteilöffnung durch Gutachter im gerichtlichen Verfahren:

Bundesgerichtshof: Wenn ein Eigentümer in einem gerichtlichen Verfahren die notwendige Bauteilöffnung durch den vom Gericht bestellten Sachverständigen ablehnt, ist das Gericht nicht verpflichtet, den Gutachter anzuweisen, die Bauteilöffnung auf eigenes Risiko vorzunehmen (Urteil vom 23. September 2020 - IV ZR 88/19).

Unwirksame AGB nach neun Bauvertragsrecht:

OLG Frankfurt am Main: Klauseln, die ein Bauunternehmen in den von ihr gestellten Verträgen verwendet, die die Einigkeit der Vertragsparteien unterstellen, dass keine unüblichen Grundstücksgegebenheiten bestünden, die dann, wenn die Auftraggeber wesentliche Änderungen der Ausführungsplanung fordern, nur eine Verhandlungspflicht vorsehen, die dem Auftraggeber die Verpflichtung auferlegen, dafür zu sorgen, dass das Baugrundstück mit schwerem Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 t befahren werden kann sowie Klauseln, die die Abnahme fingieren, wenn den Auftraggebern eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde und der Auftraggeber die Abnahme nicht unter Angabe wesentliche Mängel verweigert, sind unwirksam (Urteil vom 28. Oktober 2020 - 29 U 146/19).

Abzugsfähigkeit von Restwert und Abbruchkosten bei Gebäudeabriss:

Finanzgericht Münster: Bei Abriss eines Gebäudes und Errichtung eines der Einkünfteerzielung dienenden neuen Gebäudes sind Restwert des abgerissenen Gebäudes und Abbruchkosten als Werbungskosten abzugsfähig. Diese Werbungskosten sind jedoch sowohl zeitanteilig auf der Grundlage der Gesamtnutzungsdauer, als auch nach der Art der Nutzungflächen (Fremdvermietung/Eigennutzung) anteilig vorzunehmen (Urteil vom 21. August 2020 – 4 K 855/19 E).

Duldung einer grenzständigen Brandmauer vor eigenem Fenster:

Verwaltungsgericht Halle: Wer als Grundstückseigentümer sein Haus unter Missachtung der vorgeschriebenen Grenzabstände gebaut hatte, muss die grenzständige Errichtung einer Brandmauer auf dem Nachbargrundstück auch dann hinnehmen, wenn dadurch ein Fenster verdeckt wird. Auf das Rücksichtnahmegebot kann sich der Grundstückseigentümer wegen eigener Verletzung des vorgeschriebenen Grenzabstandes nicht berufen (Verwaltungsgericht Halle, Urteil vom 26. Juni 2020 - 2 A 13/18).

Fälligkeit des baurechtlichen Werklohnanspruchs nur durch Abnahme:

Bundesgerichtshof: Auch wenn der baurechtliche Erfüllungsanspruch der Auftraggeber verjährt ist, tritt die Fälligkeit des Werklohnanspruchs nicht ohne Abnahme ein (Urteil vom 28. Mai 2020 - VII ZR 108/19).

 

 

 

Rechtsprechung Baurecht in Schleswig-Holstein:

 

 

Unwirksame Regelung der letzten Rate in einem Bauträgervertrag:

Oberlandesgericht Schleswig: Regelungen in einem Bauträgervertrag sind im Zweifel als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln. Die Vereinbarung in einem Bauträgervertrag, wonach der Käufer die letzte Rate des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto zu zahlen hat, die Parteien des Bauträgervertrags gemeinsam eventuelle Mängel des Kaufobjekts und die Höhe der zu deren Beseitigung erforderlichen Kosten feststellen sollen unter Notar das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten von der letzten Rate einbehalten soll, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam (Urteil vom 21. Februar 2020 - 1 U 19/19).

Wirksamkeit einer Regelung in einem Bauträgervertrag über die Möglichkeit einer Kaufpreiszahlung vor Fälligkeit bei Wohnungsübergabe:

Oberlandesgericht Schleswig: 
1. Die MaBV verbietet dem Bauträger als Gewerbetreibendem die Entgegennahme von Zahlungen, sofern nicht die in den §§ 3, 4, 7 MaBV genannten Bedingungen eingehalten werden.
2. Die MaBV sieht für ihre Anwendbarkeit nicht zwingend mehrere Abschlagszahlungen sondern lediglich „bis zu sieben Teilbeträge“ vor, so dass auch der Fall lediglich einer Abschlagszahlung davon umfasst ist. Entscheidend ist, dass nach Sinn und Zweck der MaBV Zahlungen des Erwerbers erst dann erfolgen dürfen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt fertiggestellt ist. Damit ist eine vollständige Zahlung des Kaufpreises nach der MaBV auch erst dann zulässig, wenn das Werk „vollständig fertiggestellt“ ist.
3. Eine Regelung in einem Bauträgervertrag „Der Käufer ist berechtigt, die Übergabe der Wohnung zu verlangen, auch wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen im Übrigen, z.B. Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch nicht erfolgt ist. Es wird der Verkäufer diesem Verlangen entsprechen und die Übergabe der Wohnung dann vollziehen, wenn der Kaufpreis … bezahlt ist“, ist aufgrund des Verstoßes gegen §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV gem. § 12 MaBV gemäß § 134 BGB nichtig.
4. Eine „vollständige Fertigstellung“ ist begrifflich noch nicht erreicht, wenn Mängel vorliegen, die auch eine (zivilrechtliche) Abnahme hindern würden, so dass es sowohl für die Frage der „vollständigen Fertigstellung“ als auch für die Frage der „Abnahme“ einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife ankommt.
5. Liegen wesentliche Mängel vor, die sowohl eine Abnahme gem. § 641 BGB als auch eine „vollständige Fertigstellung“ i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV hindern, steht dem Erwerber gem. § 817 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Fertigstellungsrate in Höhe von 3,5% des Kaufpreises zu.
6. Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmers enthaltene Klausel, wonach der Kunde zur vollständigen Zahlung bei Übergabe, also vor der „vollständigen Fertigstellung“, verpflichtet sein soll, verstößt gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, und ist daher unwirksam. Die Klausel ist auch nach § 309 Nr. 3 BGB und weiter gemäß § 309 Nr. 2 BGB unwirksam.
7. Der Schutz des Erwerbers erfordert es bei einem Verstoß gegen § 632a Abs. 2 BGB a.F. durch eine unwirksame AGB-Klausel ebenso wie bei einem Verstoß gegen §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV, dass er bei vorzeitiger Zahlung des vollen Kaufpreises den Teil des Kaufpreises zurückerhält, der ihm gesetzlich zugestanden hätte, der ihm durch die un-wirksame Klausel genommen wurde, und den er benötigt, um den zur vollständigen Fertigstellung der Bauleistung erforderlichen Druck bei Vorliegen von Mängeln aufzubauen.
(Urteil vom 02.10.2019 -12 U 10/18)

Wiederaufleben der Eilbedürftigkeit bei Beantragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek:

Oberlandesgericht Schleswig: Der Antrag eines Handwerkers auf Eintragung einer Vormerkung für eine Bauanträgesicherungshypothek kann auch noch elf Monate nach Schlussrechnung rechtzeitig sein, wenn es dafür triftige Gründe wie etwa die Verkaufsabsicht des Auftraggebers gibt (Beschluss vom 20.11.2019 - 1 W 12/19

Anwendbarkeit der Mindestsätze der gegen Europarecht verstoßenden Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, Nutzungsausfallentschädigung wegen eingeschränkter Wohnnutzung:

Oberlandesgericht Schleswig: Die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure sind wegen Verstoßes gegen europäisches Gemeinschaftsrecht auch in Altfällen nicht mehr anwendbar. Die für einen Nutzungsausfallanspruch führende signifikante Einschränkung der Lebensführung kann auch dann vorliegen, wenn zwar ausreichender Wohnraum zur Verfügung steht, der vertraglich vorgesehene Wohnraum aber um ein Drittel größer sein sollte und die Anordnung der nicht nutzbaren Räume aufgrund der bevorstehenden Geburt eines Kindes von Bedeutung ist (Urteil vom 25.10.2019 - 1 U 74/18).

Anwendbarkeit der Mindestsätze der gegen Europarecht verstoßenden Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, Nutzungsausfallentschädigung wegen eingeschränkter Wohnnutzung:

Oberlandesgericht Schleswig: Die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure sind wegen Verstoßes gegen europäisches Gemeinschaftsrecht auch in Altfällen nicht mehr anwendbar. Die für einen Nutzungsausfallanspruch führende signifikante Einschränkung der Lebensführung kann auch dann vorliegen, wenn zwar ausreichender Wohnraum zur Verfügung steht, der vertraglich vorgesehene Wohnraum aber um ein Drittel größer sein sollte und die Anordnung der nicht nutzbaren Räume aufgrund der bevorstehenden Geburt eines Kindes von Bedeutung ist (Urteil vom 25.10.2019 - 1 U 74/18).