Baurecht und Architektenrecht

 

Das Bau- und Architektenrecht stellt seit über 30 Jahren einen Schwerpunkt meiner Kanzlei in Kiel dar.

Dadurch und durch die ständige Fortbildung im Baurecht sowie im technischen Bereich gewährleiste ich eine qualitativ hochwertige Bearbeitung der Mandate.

Auch im Baurecht steht eine klare rechtliche und technische "Standortbestimmung" an erster Stelle der Mandatsbearbeitung. Ohne eine "Standortbestimmung" lassen sich keine sinnvollen Entscheidungen über das weitere Vorgehen treffen.

Um die bautechnische Situation beurteilen zu können, kooperier ich mit Architekten und Sachverständigen überwiegend aus dem Raum Kiel, deren Expertisen zumindest eine realistische Einschätzung der Situation ermöglichen. Ohne eine solche Einschätzung besteht die Gefahr wirtschaftlich aussichtsloser, zum Teil auch ruinöser oder sinnloser gerichtlicher Auseinandersetzungen. Zu problematischen Instrumenten im Baurecht gehört z.B. wegen seiner Langwierigkeit, seinem hohen Kostenaufwand und seiner Umständlichkeit das gerichtliche selbstständige Beweisverfahren. Aus meiner Sicht sollte ein Rechtsanwalt in der überwiegenden Anzahl der Mandate von diesem Verfahren zu Gunsten schlagkräftigerer Strategien abraten.

Im Architektenrecht stehen Gebühren- und Haftungsfragen im Vordergrund.

Die Vertretung von Betrieben in der Baubranche durch einen Rechtsanwalt erfordert oft nicht nur eine Bearbeitung einzelner Fälle, sondern eine intensive vorbeugende Beratung auf dem Gebiet Baurecht zur Konfliktvermeidung und rechtlichen Absicherung. Dazu gehören zum Beispiel eine Standardisierung des projektbezogenen Schriftverkehrs, die Auswahl oder Entwicklung geeigneter Vertragsmuster sowie das Festlegen genereller Reaktionsmuster im Konfliktfall.

Ich bearbeite auch Mandate im öffentlichen Baurecht. Dazu gehören zum einen das schwerpunktmäßig in der Landesbauordnung des Landes Schleswig-Holstein geregelte Bauordnungsrecht sowie das im Baugesetzbuch des Bundes geregelte Bauplanungsrecht. Das Tätigkeitsspektrum im öffentlichen Baurecht umfasst insbesondere:

  • Vertretung im Zusammenhang mit der Erteilung von Baugenehmigungen
  • Vertretung in Widerspruchsverfahren gegen Dritten, z.B. Nachbarn erteilte Baugenehmigungen
  • Vertretung Betroffener im Zusammenhang mit Bebauungsplänen, auf diesem Gebiet arbeitete ich mit Sachverständigen zusammen, z.B. mit dem Diplombiologen Stefan Greuner-Poenicke (www.bbs-umwelt.de) aus Kiel. Herr Greuner Poenicke ist seit mehr als 25 Jahren als Gutachter nicht nur in Kiel, sondern auch überregional im Bereich des bei Bauleitplanungen immer mehr in den Vordergrund tretenden Umweltschutzes tätig
  • Vermessungsrecht (Katastervermessung)
  • Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit dem Baurecht


Meine Tätigkeit ist nicht auf den Standort meiner Kanzlei in Kiel beschränkt. Ich nehme auch gerne Aufträge an, die Projekte in Schleswig-Holstein und den übrigen Bundesländern betreffen.


 

Aktuelle Rechtsprechung im Architekten- und Baurecht:

 

 

Gerichtliche Feststellung einer Schwarzgeldabrede:

Oberlandesgericht Düsseldorf: Das Gericht darf eine zur Nichtigkeit des Bauvertrags führende Schwarzgeldabrede auch dann feststellen, wenn keine Prozesspartei sich darauf beruft. Das Gericht darf sich die Überzeugung von einer solchen ggf. auch stillschweigend zustande gekommenen Schwarzgeldvereinbarung aus der schriftlichen Kommunikation zwischen den Bauvertragsparteien bilden (Urteil vom 20. Januar 2020 – 21 U 34/19).

Wärmedämmung an nachbarlicher Giebelwand:

Bundesgerichtshof: Der Eigentümer eines Grundstücks muss nur einen Überbau durch solche Bauteile dulden, die wegen des Anbringens einer Wärmedämmung an der Grenzwand des Nachbarn auf sein Grundstück hinüberragen. Veränderungen an seinem Gebäude, die infolge der Anbringung der Wärmedämmung notwendig werden, muss er demgegenüber nicht dulden. Der Teilhaber einer Nachbarwand, der diese mit einer Wärmedämmung versehen will, kann von dem Nachbarn nicht die Duldung baulicher Eingriffe in Gebäudeteile verlangen, die nicht der gemeinsamen Verwaltung unterliegen (Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 144/18).

Abnahme durch Feststellung einer Werklohnforderung zur Insolvenztabelle:

Oberlandesgericht Frankfurt: Bei einem Vertrag über Planung, Anfertigung und Einbau einer Haustreppenanlage aus Stahl und Holz handelt es sich um einen baurechtlichen Werkvertrag. Die vorbehaltlose Feststellung einer Werklohnforderung zur Insolvenztabelle ist auch als Abnahme auszulegen. Gibt der Bürge in der als Handwerkersicherung gestellten Bürgschaft die gesetzlichen Zahlungsvoraussetzungen wieder, liegt darin kein Verzicht auf Einwendungen (Urteil vom 25.02.2019 - 29 U 81/18).

Vernichtung eines urheberrechtlich geschützten Bauwerks:

Bundesgerichtshof: Die Vernichtung eines urheberrechtlich geschützten Werks stellt eine „andere Beeinträchtigung“ im Sinne des Urheberrechts dar. Die Prüfung, ob die Vernichtung geeignet ist, die berechtigten persönlichen und geistigen Interessen des Urhebers am Werk zu gefährden, beinhaltet eine umfassende Abwägung der Interessen des Urhebers und des Eigentümers des Werks. Bei der Interessenabwägung ist zugunsten des Urhebers zu berücksichtigen, ob es sich bei dem vernichteten Werk um das einzige Vervielfältigungsstück des Werks handelt und ob es sich um einen Gegenstand der zweckfreien Kunst oder der einem Gebrauchszweck dienenden angewandten Kunst handelt. Auf Seiten des Eigentümers können, wenn es sich z.B. um ein Bauwerk handelt, bautechnische Gründe oder das Interesse eine einer Nutzungsänderung von Bedeutung sein. Bei Werken der Baukunst oder mit Bauwerken unlösbar verbunden Kunstwerken werden die Interessen des Eigentümers an einer anderweitigen Nutzung oder Bebauung des Grundstücks oder Gebäudes der Interessen des Urhebers am Erhalt des Werks in der Regel vorgehen. Von Bedeutung kann auch sein, ob der Eigentümer dem Urheber Gelegenheit gegeben hat, das Werk zurückzunehmen oder die Gelegenheit hat, Vervielfältigungsstücke anzufertigen (Urteil vom 21.01.2019 - I ZR 98/17).

Abnahme der Architektenleistungen durch Einreichung des Baugenehmigungsantrags:

Oberlandesgericht Köln: Der Auftraggeber nimmt die Leistungen des mit der Planung bis zur Leistungsphase 4 HOAI (Genehmigungsplanung) beauftragten Architekten ab, indem er die Planungsunterlagen im Rahmen des Baugenehmigungsantrags einreicht und die Schlussrechnung des Architekten vorbehaltlos ausgleicht. Der Architekt hat keinen Einfluss darauf, dass das Bauamt die Baugenehmigung auf der Grundlage der dauerhaft genehmigungsfähigen Planungsunterlagen auch tatsächlich erteilt (Beschluss vom 21.02.2019 - 16 U 140/18).

 

 

Rechtsprechung Baurecht in Schleswig-Holstein:

 

 

Unwirksame Regelung der letzten Rate in einem Bauträgervertrag:

Oberlandesgericht Schleswig: Regelungen in einem Bauträgervertrag sind im Zweifel als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln. Die Vereinbarung in einem Bauträgervertrag, wonach der Käufer die letzte Rate des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto zu zahlen hat, die Parteien des Bauträgervertrags gemeinsam eventuelle Mängel des Kaufobjekts und die Höhe der zu deren Beseitigung erforderlichen Kosten feststellen sollen unter Notar das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten von der letzten Rate einbehalten soll, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam (Urteil vom 21. Februar 2020 - 1 U 19/19).

Wirksamkeit einer Regelung in einem Bauträgervertrag über die Möglichkeit einer Kaufpreiszahlung vor Fälligkeit bei Wohnungsübergabe:

Oberlandesgericht Schleswig: 
1. Die MaBV verbietet dem Bauträger als Gewerbetreibendem die Entgegennahme von Zahlungen, sofern nicht die in den §§ 3, 4, 7 MaBV genannten Bedingungen eingehalten werden.
2. Die MaBV sieht für ihre Anwendbarkeit nicht zwingend mehrere Abschlagszahlungen sondern lediglich „bis zu sieben Teilbeträge“ vor, so dass auch der Fall lediglich einer Abschlagszahlung davon umfasst ist. Entscheidend ist, dass nach Sinn und Zweck der MaBV Zahlungen des Erwerbers erst dann erfolgen dürfen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt fertiggestellt ist. Damit ist eine vollständige Zahlung des Kaufpreises nach der MaBV auch erst dann zulässig, wenn das Werk „vollständig fertiggestellt“ ist.
3. Eine Regelung in einem Bauträgervertrag „Der Käufer ist berechtigt, die Übergabe der Wohnung zu verlangen, auch wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen im Übrigen, z.B. Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch nicht erfolgt ist. Es wird der Verkäufer diesem Verlangen entsprechen und die Übergabe der Wohnung dann vollziehen, wenn der Kaufpreis … bezahlt ist“, ist aufgrund des Verstoßes gegen §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV gem. § 12 MaBV gemäß § 134 BGB nichtig.
4. Eine „vollständige Fertigstellung“ ist begrifflich noch nicht erreicht, wenn Mängel vorliegen, die auch eine (zivilrechtliche) Abnahme hindern würden, so dass es sowohl für die Frage der „vollständigen Fertigstellung“ als auch für die Frage der „Abnahme“ einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife ankommt.
5. Liegen wesentliche Mängel vor, die sowohl eine Abnahme gem. § 641 BGB als auch eine „vollständige Fertigstellung“ i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV hindern, steht dem Erwerber gem. § 817 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Fertigstellungsrate in Höhe von 3,5% des Kaufpreises zu.
6. Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmers enthaltene Klausel, wonach der Kunde zur vollständigen Zahlung bei Übergabe, also vor der „vollständigen Fertigstellung“, verpflichtet sein soll, verstößt gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, und ist daher unwirksam. Die Klausel ist auch nach § 309 Nr. 3 BGB und weiter gemäß § 309 Nr. 2 BGB unwirksam.
7. Der Schutz des Erwerbers erfordert es bei einem Verstoß gegen § 632a Abs. 2 BGB a.F. durch eine unwirksame AGB-Klausel ebenso wie bei einem Verstoß gegen §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV, dass er bei vorzeitiger Zahlung des vollen Kaufpreises den Teil des Kaufpreises zurückerhält, der ihm gesetzlich zugestanden hätte, der ihm durch die un-wirksame Klausel genommen wurde, und den er benötigt, um den zur vollständigen Fertigstellung der Bauleistung erforderlichen Druck bei Vorliegen von Mängeln aufzubauen.
(Urteil vom 02.10.2019 -12 U 10/18)

Wiederaufleben der Eilbedürftigkeit bei Beantragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek:

Oberlandesgericht Schleswig: Der Antrag eines Handwerkers auf Eintragung einer Vormerkung für eine Bauanträgesicherungshypothek kann auch noch elf Monate nach Schlussrechnung rechtzeitig sein, wenn es dafür triftige Gründe wie etwa die Verkaufsabsicht des Auftraggebers gibt (Beschluss vom 20.11.2019 - 1 W 12/19

Anwendbarkeit der Mindestsätze der gegen Europarecht verstoßenden Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, Nutzungsausfallentschädigung wegen eingeschränkter Wohnnutzung:

Oberlandesgericht Schleswig: Die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure sind wegen Verstoßes gegen europäisches Gemeinschaftsrecht auch in Altfällen nicht mehr anwendbar. Die für einen Nutzungsausfallanspruch führende signifikante Einschränkung der Lebensführung kann auch dann vorliegen, wenn zwar ausreichender Wohnraum zur Verfügung steht, der vertraglich vorgesehene Wohnraum aber um ein Drittel größer sein sollte und die Anordnung der nicht nutzbaren Räume aufgrund der bevorstehenden Geburt eines Kindes von Bedeutung ist (Urteil vom 25.10.2019 - 1 U 74/18).

Anwendbarkeit der Mindestsätze der gegen Europarecht verstoßenden Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, Nutzungsausfallentschädigung wegen eingeschränkter Wohnnutzung:

Oberlandesgericht Schleswig: Die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure sind wegen Verstoßes gegen europäisches Gemeinschaftsrecht auch in Altfällen nicht mehr anwendbar. Die für einen Nutzungsausfallanspruch führende signifikante Einschränkung der Lebensführung kann auch dann vorliegen, wenn zwar ausreichender Wohnraum zur Verfügung steht, der vertraglich vorgesehene Wohnraum aber um ein Drittel größer sein sollte und die Anordnung der nicht nutzbaren Räume aufgrund der bevorstehenden Geburt eines Kindes von Bedeutung ist (Urteil vom 25.10.2019 - 1 U 74/18).